瑞銀（UBS）發布研究報告，預計香港地產商的物業發展利潤率將從2022至2023年的20%至25%下降至高單位數，並指出有3家發展商可能需要進行減值撥備.該行因此下調了多家地產的目標價.
主要原因分析
- 物業發展利潤率下降：香港物業發展利潤率的收窄是導致發展商盈利預期下降的主要原因 .瑞銀預計，未來入賬的物業發展利潤率將會回復至較正常的水平 .
- 樓價回落：香港住宅樓價自2021年高峰期已回落28%，發展商在2019年至2021年購入的土地，其預期最低資本回報率（hurdle rate）一般介乎16%至19%，因此部分發展商可能需要對這些地皮進行減值撥備.
- 獲利預測下調：瑞銀已將恆基地產、嘉里建設及香港置地今年的盈利預測下調20%，以反映物業發展利潤率的下降及項目完工延遲.
相關政策影響
- 新資本投資入境計畫：瑞銀認為，政府應放寬新資本投資入境計畫對住宅投資的限制，這可能對樓市帶來支持.
- 政府開支削減：任何政府削減開支的動作都可能對居民收入增長造成顯著衝擊，進而影響本地消費及樓市買家情緒.
- 土地供應政策：若賣地成績未能短期內恢復正常，香港樓市下一個上升週期可能由供應緊張來推動，儘管這可能需要多年時間.
其他因素
- 零售銷售額下跌：考慮外流消費及人民幣貶值對內地遊客訪港的影響，瑞銀預計2025年香港零售銷售額將錄得0-5%的跌幅.
- 寫字樓租金續約率下降：太古地產與香港置地在2024年的盈利可能錄得下跌，主要因為寫字樓租金續約率下降.
- 發展商策略調整：發展商正致力於去庫存並減少新投資，新鴻基地產將限制其土地收購開支.
- 潛在需求驅動因素：跨國企業數量攀升、IPO市場回升及香港資產管理規模回升，可能成為寫字樓市場的需求驅動因素.
